Wer eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen will, tut sich in aller Regel schwer damit. Die Praxis zeigt, dass beim Verkauf eines vermieteten Objektes regelmäßig ein erheblich geringerer Kaufpreis zu erzielen ist als im unvermieteten Zustand.Die Schwierigkeiten beginnen manchmal schon damit, dass der Eigentümer oder Makler das Objekt gar nicht mit Bildern im Internet anbieten kann, da dieses nur mit Zustimmung des Mieters möglich ist. Beim Inventar handelt es sich nämlich um private Einrichtungsgegenstände des Mieters. Sollte der Kaufinteressent das Mietobjekt lediglich als Kapitalanlage erwerben wollen, bereitet der Verkauf in aller Regel keine Schwierigkeiten. Bei einer Eigentumswohnung ist lediglich zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des sogenannten Mietervorkaufsrechtes bestehen.Schwieriger wird es, wenn der mögliche Käufer die Wohnung selbst nutzen möchte. Zwar steht dem Käufer nach dem Eigentumswechsel in der Regel ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfes zu, gleichwohl könnte sich bei langer Mietdauer und einem unwilligen Mieter der Auszug auch im Hinblick auf einen etwa notwendigen Räumungsprozess verzögern. In ganz besonderen Fällen könnte auch die sogenannte Sozialklausel (hohes Alter der Mieter oder Körperbehinderung) der Eigenbedarfskündigung entgegenstehen. Viele Kaufinteressenten schrecken daher von dem Ankauf einer vermieteten Wohnimmobilie zurück.
HWG Kurier Peine
Zwar sieht das Gesetz auch eine Kündigungsmöglichkeit vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Gerichte legen diese Kündigungsmöglichkeit häufig sehr restriktiv aus. Teilweise lassen die Gerichte eine Kaufpreiseinbuße von 6 Prozent für die Erheblichkeit genügen, andere Gerichte sehen dieses Kriterium ab einer Einbuße von ca. 15 bis 20 Prozent als erfüllt an. Zudem wird in manchen bisher bekannten Entscheidungen auf die individuelle wirtschaftliche Situation des Vermieters abgestellt. Manche Gerichte erkennen die vorgenannten Kündigungsgründe erst an, wenn mehrere Verkaufsversuche gescheitert sind. Zudem muss der Vermieter den erheblichen Nachteil im Rahmen der wirtschaftlichen Verwertung z. B. durch Vorlage eines Privatgutachtens beweisen. Vor einem vorgeschobenen Eigenbedarf, um die Mietwohnung vor dem beabsichtigten Verkauf freizubekommen, kann nur gewarnt werden. In diesem Falle könnte sich der Vermieter nicht nur eine Betrugsanzeige einhandeln, sondern auch erheblichen Schadenersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt sein.
Unser Peiner HWG-Verein rät seinen Mitgliedern bei beabsichtigtem Verkauf einer vermieteten Wohnimmobilie regelmäßig eine Verhandlungslösung mit dem Mieter an. Dieses könnte in Form einer Abfindung erfolgen, wenn der Mieter als Gegenleistung mit einem schnellen Auszug aus der Wohnung einverstanden ist. Auch die Umzugskostenübernahme durch den Vermieter käme in Betracht. Die Höhe der Abfindung ist selbstverständlich frei aushandelbar. Hierbei sollte aber berücksichtigt werden, welche Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt vorherrschen, insbesondere wie schnell der Mieter eine neue Wohnung finden kann. Derzeit kann im Peiner Land ohne große Schwierigkeiten eine neue Wohnung auch in geeigneter Lage gefunden werden. Anders sehen die Verhältnisse natürlich in der Innenstadt von München oder Düsseldorf aus.
