Die Nachfrage nach Garagen- und Pkw- Stellplätzen ist in Deutschland groß. Autobesitzer wollen ihr Fahrzeug vor Dieben, aber auch vor Sturm, Hagel und Regen schützen. Ein eigener Stellplatz erspart außerdem die langwierige Parkplatzsuche.Häufig werden Garage oder Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet, aber auch eine separate Vermietung dieser Bereiche ist grundsätzlich möglich. Damit Sie bei der Vermietung Ihrer Pkw-Einstellmöglichkeiten keine Fehler machen, sollten Sie folgende Punkte beachten:- Separate Vermietung von Stellplatz oder Garage: Wird eine Garage, ein Carport oder Pkw-Einstellplatz unabhängig von einer Wohnung vermietet, kann der Mietvertrag grundsätzlich formfrei, so z. B. auch „per Handschlag“, geschlossen werden. Aus Beweisgründen empfehlen wir jedoch dringend, auch hier einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen, in dem die wesentlichen Punkte geregelt sind. Entsprechende Mietvertragsformulare speziell für Garagen, Carports und Pkw-Einstellplätze halten wir in unserer HWG-Geschäftsstelle vor.- Miete und Nebenkosten: Da es keine gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe für Pkw-Einstellflächen gibt, können Sie die Miete frei festsetzen. Begrenzt sind Sie nur durch die Wuchervorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Mieten im Wucherbereich sind jedoch erfahrungsgemäß am Markt ohnehin nicht zu realisieren.Auch die auf den Stellplatz bzw. die Garage entfallenden Betriebskosten können Sie, wenn Sie dies mietvertraglich vereinbaren, vom Mieter verlangen. Meist ist es jedoch einfacher, eine Pauschale festzusetzen, sodass keine jährliche Abrechnung erforderlich ist. Wenn es sich aber um eine Garage oder einen Pkw-Stellplatz in einer Wohnungseigentumsanlage handelt und Sie als Sondereigentümer eine separate Hausgeldabrechnung für diesen Bereich bekommen, sollte eine Vorauszahlung mit Abrechnungsmöglichkeit vereinbart werden.- Mieterhöhung: Ist die Garage oder der Stellplatz separat, d. h., unabhängig von einer Wohnung, vermietet worden, so können Sie die Miete hierfür nur dann anheben, wenn im Mietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit vorgesehen ist. Enthält der Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag keine Erhöhungsmöglichkeit, so bliebe Ihnen nur, das Mietverhältnis zum nächstzulässigen Termin zu kündigen und einen neuen Mietvertrag zu neuen Konditionen anzubieten (sogenannte Änderungskündigung).- Laufzeit und Kündigung: Im schriftlichen Mietvertrag sollten Sie auch festlegen, ob der Mietvertrag auf eine bestimmte Dauer geschlossen werden soll oder auf unbestimmte Zeit. Dies können Sie mit dem Mieter frei vereinbaren. Bei unbefristeten Mietverhältnissen können Sie sich auf eine Kündigungsfrist einigen, die im Vertrag fixiert wird. Hier sind auch kurze Kündigungsfristen von ein oder zwei Monaten erlaubt und aufgrund der höheren Flexibilität auch zu empfehlen. Sieht der von Ihnen geschlossene, unbefristete Garagen- oder Stellplatzmietvertrag keine Kündigungsfrist vor und wurde eine monatliche Mietzahlung vereinbart, können beide Seiten ohne Angaben von Gründen bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Darüber hinaus ist eine außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auch bei einem Garagenmietvertrag möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind, z. B. mehrere Mietzahlungen fehlen oder schwere Pflichtverletzungen vorliegen.- Nutzungsregelungen: Des Weiteren sollten Sie in Ihrem Gargen- oder Stellplatzmietvertrag Regelungen zur Nutzung treffen, z. B. dass Tore nach ihrer Nutzung stets ordnungsgemäß verschlossen werden, dass das Autowaschen und das längere Laufenlassen von Motoren nicht erlaubt ist und Fahrzeuge nicht außerhalb der Mietsache auf dem Grundstück geparkt werden dürfen. Auch kann der Mieter zur Durchführung der Reinigung und des Winterdienstes im gemieteten Bereich und in der Zufahrt verpflichtet werden.- Garage und Stellplatz im Wohnungsmietvertrag: Meist wird die Garage oder der Stellplatz gemeinsam mit einer auf demselben Grundstück befindlichen Wohnung vermietet. Auch die in unserer Geschäftsstelle erhältlichen Mietvertragsformulare sehen eine solche einheitliche Vermietung von Wohnung und Pkw-Einstellmöglichkeit vor.- Kein Anspruch: Obwohl dies viele Mieter meinen, ist der Vermieter keinesfalls verpflichtet, zu jeder Wohnung auch einen Stellplatz mit zu vermieten (BGH, Beschluss vom 31.08.2010, Az. VIII 268/09). Sind im Mietvertrag weder Garage noch Stellplatz erwähnt, darf der Mieter nicht auf dem Grundstück parken.- Miete und Nebenkosten: Auch bei einem einheitlichen Mietvertrag sollten Sie einen separaten Mietzins für die Garage oder den Stellplatz ausweisen. Falls hierfür separat abrechenbare Nebenkosten anfallen, sind auch diese mit einer separaten Vorauszahlung anzusetzen.- Mieterhöhung: Sind Wohnung und Garage einheitlich vermietet, kann die Garagen- bzw. Stellplatzmiete nicht unabhängig von der Wohnungsmiete angehoben werden (AG Köln, Urteil vom 04.12.2013, Az. 210 C 397/03). Eine Anhebung ist nur im Rahmen einer Anpassung der Wohnungsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete oder im Einverständnis mit dem Mieter, dann im Wege einer Änderungsvereinbarung, zulässig.- Kündigung: Bei einem einheitlichen Mietverhältnis können Wohnung und Garage bzw. Pkw-Stellplatz nicht unabhängig voneinander gekündigt werden. Eine Teilkündigung der Garage oder des Stellplatzes ist dann gemäß § 573 b BGB nur ausnahmsweise möglich, wenn die entsprechenden Bereiche genutzt werden sollen, um neuen Mietwohnraum zu schaffen. Dies wäre z. B. der Fall, wenn eine vermietete Garage abgerissen wird, um an selber Stelle ein Mietwohnhaus zu errichten.
HWG Kurier Peine
Grenzfälle
Wegen der unterschiedlichen Kündigungsmodalitäten gibt es häufig Streit darüber, ob ein Stellplatz oder eine Garage zusammen mit der Wohnung, d. h., im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses, vermietet wurde oder nicht. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Garage oder der Stellplatz sich auf demselben Grundstück wie die Mietwohnung befindet, oder auch dann, wenn Stellplatz bzw. Garage nachträglich hinzugemietet wurde. Hierzu hat der Bundesgerichtshof folgende Abgrenzungskriterien entwickelt:
Bei getrennt abgeschlossenen Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen und daher für die separate Kündigungsmöglichkeit von Wohnung und Garage. Diese Vermutung muss diejenige Partei, die eine Teilkündigung aussprechen will, widerlegen und die hierfür erforderlichen Tatsachen nötigenfalls im Prozess beweisen. Für die Einheitlichkeit der Mietverhältnisse trotz getrennter Mietverträge spricht insbesondere der räumliche Zusammenhang von Wohnung und Garage, d. h., der Umstand, dass sie auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 251/10). Ist dies der Fall, muss sich aus den separaten Verträgen für Wohnung und Garage/Stellplatz ergeben, dass die beiden Verträge nach dem Willen der Beteiligten rechtlich selbstständig und separat kündbar sein sollten. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Wohnraum- und der Stellplatzmietvertrag verschiedene Kündigungsfristen vorsehen (BGH, Beschluss vom 04.06.2013, Az. VIII ZR 422/12 und BGH, Beschluss vom 03.09.2013, Az. VIII ZR 165/12).
Tipp für die Vermieterpraxis
Wenn Sie Wert darauf legen, dass Sie die Garage bzw. den Stellplatz einzeln kündigen können, empfehlen wir Ihnen dringend, einen separaten und schriftlichen Mietvertrag für den Stellplatz oder die Garage abzuschließen. In diesem sollte, wie in unserem Formular geschehen, klar zum Ausdruck kommen, dass dieser Mietvertrag vom Wohnraummietvertrag unabhängig ist. Hilfreich ist auch, hier eine andere Kündigungsfrist, z. B. nur ein oder zwei Monate, vorzusehen als im Wohnraummietvertrag. Vermieten Sie Wohnung und Garage mit demselben Mietvertragsformular, bleibt es dabei, dass eine Teilkündigung von Stellplatz oder Garage weder für Sie noch für den Mieter möglich ist. Bei späterer Hinzumietung des Pkw- Stellplatzes schließen Sie bitte unbedingt, auch aus Beweisgründen, einen schriftlichen Mietvertrag unter Beachtung der vorgenannten Punkte.
Es gilt die Devise: Wer schreibt, der bleibt und vermeidet Streit.
Erlaubte Gegenstände
Viele Menschen meinen, in ihrer Garage alles lagern zu dürfen, was anderswo keinen Platz findet. Weit gefehlt! In einer Garage dürfen nur Kraftfahrzeuge abgestellt werden. Die Lagerung anderer Gegenstände ist nach den Landesbauordnungen verboten, dies nicht zuletzt aus brandschutzrechtlichen Gründen. Zuwiderhandlungen können mit Bußgeld geahndet werden. Meist wird aber toleriert, wenn in der Garage einige wenige andere Dinge, die zum Kraftfahrzeug gehören, wie z. B. kleinere Ersatzteile, Winterreifen oder Kindersitze, abgestellt werden, wenn sie neben dem Fahrzeug noch Platz finden. Die Einlagerung von Möbeln etc. ist jedoch untersagt. Sollte Ihr Mieter seine Garage in unerlaubtem Ausmaß nutzen, weisen Sie ihn bitte zurecht, da Sie als Eigentümer für die Einhaltung der öffentlichen Vorschriften einstehen und im Brandfall Probleme mit der Versicherung zu befürchten wären.
