Wenn viele Menschen unter demselben Dach zusammenleben, erfordert dies gegenseitige Rücksichtnahme und die Einhaltung gewisser Grundregeln. Deshalb gibt es in den meisten Mietshäusern eine Hausordnung, die meist auch Bestandteil des Mietvertrages ist. Manche Hausordnungen beschränken sich auf wenige wichtige Punkte, andere versuchen nahezu jedes Detail zu regeln. Was aber ist zulässig? Inwieweit können dem Mieter durch eine Hausordnung Pflichten auferlegt werden?Eigentlich sollte gegenseitige Rücksichtnahme und die Beteiligung an den anfallenden Hauspflichten selbstverständlich sein. Dass dem nicht so ist, dürften viele Vermieter leider bereits in der Praxis erlebt haben. Deshalb befassen sich Hausordnungen nicht nur mit der Verteilung der Reinigungspflichten, sondern auch mit scheinbar banalen Punkten wie einer ordnungsgemäßen Müllentsorgung, sorgsamer Lagerung von Brennmaterial und dem Schließen von Fenstern und Türen bei Unwetter. Auch wenn nicht alles geregelt werden kann und soll, empfehlen wir folgende Punkte zu beachten:Besser im MietvertragDie von Ihnen vorgegebene Hausordnung sollte unbedingt Bestandteil des Mietvertrages sein, denn nur mit dem Mietvertrag selbst und den darin in Bezug genommenen, beigefügten Anlagen können dem Mieter Pflichten auferlegt werden, die über das allgemeine Rücksichtnahmegebot hinausgehen.In den in unserer Geschäftsstelle erhältlichen Mietvertragsformularen für vermieteten Wohnraum ist eine Hausordnung enthalten, die die wichtigsten Dinge regelt. Bitte achten Sie darauf, dass auch dieser Bestandteil des Mietvertrages vom Mieter unterzeichnet wird. Sollten Sie dem Mieter darüberhinausgehend weitere Aufgaben, wie z. B. die Erledigung der Bürgersteigreinigung, des Winterdienstes oder der Gartenpflege, auferlegen wollen, nehmen Sie dies bitte in § 27 des Formulars unter „Sonstige Vereinbarungen“ auf. Hierbei ist auf die Formulierung ganzer Sätze zu achten, z. B.: „Der Mieter erledigt im Wechsel mit den anderen Hausparteien den Winterdienst im Eingangsbereich, auf dem Hof und auf dem Bürgersteig.“Wenn der Mietvertrag selbst keine Hausordnung enthält und dem Mieter keine konkreten Pflichten zuweist, muss er nicht tätig werden. Auch ein im Treppenhaus aushängender Arbeitsplan oder eine später vom Vermieter übergebene Hausordnung verpflichten den Mieter nicht zum Handeln. Mit einem Aushang können die Pflichten des Mieters, die im Mietvertrag begründet wurden, nur in zeitlicher und räumlicher Hinsicht konkretisiert werden.ReinigungspflichtenKernbestandteil der meisten Hausordnungen sind die Reinigungspflichten. Meist wird dem Mieter auferlegt, im Wechsel das Treppenhaus und weitere gemeinschaftlich genutzte Räumlichkeiten zu säubern. Eine derartige Regelung ist natürlich zulässig, wobei aber darauf zu achten ist, dass die Pflichten gerecht verteilt werden. Die meisten Gerichte halten es für ausreichend, wenn das Treppenhaus einmal pro Woche gereinigt wird (so z. B. AG Regensburg, Az. 11 C 3715/03), die dazugehörigen Treppenhausfenster zwei- bis dreimal pro Jahr.Ob der Mieter aber am Dienstag oder erst am Freitag putzt, kann er grundsätzlich frei entscheiden. Gleiches gilt für die Uhrzeit, sofern dabei die Ruhezeiten eingehalten werden. Ist die Mietpartei kurzfristig und nicht vorhersehbar einmal nicht in der Lage, das Treppenhaus zu reinigen, z. B. bei Krankheit oder einem wichtigen beruflichen Termin, muss sie sich nicht um Ersatz bemühen. Dies ist erst bei einem längerfristigen Ausfall von zwei Wochen oder mehr der Fall (AG Dortmund, WM 88,54).Mit welchen Reinigungsmitteln Mieter zu Werke gehen, bleibt ihnen überlassen, solange Treppenhaus und Keller keinen Schaden nehmen und sauber werden. Die nötigen Reinigungsmittel müssen sich Mieter selbst besorgen. Sie müssen nicht vom Vermieter gestellt werden.RuhezeitenFestlegung von Ruhezeiten in der Hausordnung empfiehlt sich sehr, da Lärmbelästigungen die Lebensqualität aller Hausbewohner erheblich beeinträchtigen können.Während der im Mietvertrag geregelten Ruhezeiten sind Musizieren und Musikhören sowie Fernsehempfang und das Abspielen anderer Geräte nur in Zimmerlautstärke erlaubt, das heißt mit einem Geräuschpegel, der in anderen Wohnungen nicht als störend wahrnehmbar ist. Türenschlagen, lautes Staubsaugen und ähnlich geräuschintensive Haushaltstätigkeiten sind während dieser Zeit zu unterlassen. Kurz: Alles, was außerhalb der eigenen vier Wände zu hören ist, muss unterbleiben, zumindest dann, wenn der Lärm vermeidbar ist. Man kann dem Nachbarn aber nicht verbieten, nachts die Klospülung zu betätigen oder zu duschen, wenn er von der Spätschicht kommt.Wer sich hingegen von Kinderlärm gestört fühlt, kann juristisch meist wenig ausrichten. Landesimmissionsschutzgesetze stufen von Kindern ausgehende Geräusche als notwendige Ausdrucksform kindlicher Entfaltung ein.Werden Ruhezeiten nicht beachtet, empfiehlt es sich, die Störungen in einem Protokoll mit Datum, Uhrzeit und Dauer festzuhalten und dem störenden Mieter eine Abmahnung zu erteilen.Benutzung von GemeinschaftsflächenDie Gerichte haben wiederholt bestätigt, dass Vermieter das Abstellen von Schuhschränken, Kommoden, Garderoben, Schirmständern und anderen Möbeln im Treppenhaus untersagen können (OLG München, Az. 34 WX 160/05). Auch Schuhe haben im Treppenhaus eigentlich nichts zu suchen, es sei denn, es regnet oder schneit. Bei schlechtem Wetter dürfen einzelne Schuhpaare vor der Tür auf dem Abstreifer abgestellt werden, jedoch nur vorübergehend (OLG Hamm, Az. 15 WX 168/88). Auch Blumenkübel und sonstige Pflanzgefäße dürfen dort nicht abgestellt werden (AG Münster, Az. 38 C 1858/08). Gleiches gilt auch für das Abstellen von Fahrrädern oder Fahrradanhängern im Flur und Treppenhaus, jedoch nur, wenn es andere zumutbare Abstellmöglichkeiten im Haus oder auf dem Grundstück gibt (LG Hannover, Az. 20 S 39/05). Wenn hingegen kein geeigneter Platz vorhanden ist, darf das Fahrrad mit in die Wohnung genommen und der Fahrradanhänger im Hof abgestellt werden (AG Berlin-Schöneberg, Az. 6 C 430/05).Kinderwagen, Rollator und RollstuhlBesondere Ausnahmen macht die Rechtsprechung für notwendige Fortbewegungsmittel wie Kinderwagen, Rollatoren und Rollstühle. Ist im Haus kein Aufzug vorhanden oder passen diese Gerätschaften nicht hinein, dürfen sie vorübergehend im Erdgeschossflur abgestellt werden, soweit sie keine Fluchtwege blockieren. An Tagen, an denen sie nicht benötigt werden oder die Wohnung nicht verlassen werden soll, müssen die Mieter sie aber abends oder nachts in die Wohnung holen und dort abstellen (OLG Hamm, Az. 15 W 444/10).Abschließen der AußentürenViele Menschen haben Angst vor Einbrechern, insbesondere bei Dunkelheit. Deshalb enthalten Hausordnungen oft eine Verpflichtung, die Haustür abends abzuschließen und während der Nacht verschlossen zu halten. Ein solches Abschließen der Haustür begegnet juristischen Bedenken, weil eine verschlossene Haustür im Notfall ein Zutrittshindernis für Rettungskräfte sein kann und die Flucht der Bewohner, z. B. bei einem Feuer, behindert würde. Ist das Treppenhaus verqualmt, dürfte es manch einem schwerfallen, mit dem Hausschlüssel das Schloss zu treffen, zumal wenn allgemeine Panik ausbricht. Es gibt daher Urteile, die das Abschließen der Haustür und entsprechende Regelungen in Mietverträgen und Hausordnungen für unzulässig halten (so z. B. LG Frankfurt a. M., Az. 2–13 S 127/12). Andere Gerichte halten solche Vorgaben für wirksam (LG Köln, 1 S 201/12).Wir empfehlen Ihnen, sich an den Rat der Feuerwehr zu halten und Haustüren von Mehrfamilienhäusern nicht von innen abzuschließen. Schließlich würden Sie es sich selbst nie verzeihen, wenn in Ihrem Hause durch eine solche Regelung im Brandfalle jemand schwer verletzt oder sogar getötet würde.Es gibt aber eine viel bessere Lösung für dieses Problem: Versehen Sie Ihre Hauseingangstüren mit sogenannten Panikschlössern oder auch Notausgangsverschlüssen nach DIN EN 179 bzw. DIN EN 1125. Bei dieser Technik kann die Tür von innen mit einem Schlüssel verschlossen werden und trotzdem im Notfall mittels Drücken der Türklinke von innen geöffnet werden. Damit ist Einbruchschutz gewährleistet und im Gefahrenfall können die Nutzer des Gebäudes durch diese Tür trotzdem flüchten bzw. den Rettungskräften auch ohne Schlüssel öffnen. Unabhängig vom Vorhandensein eines Panikschlosses sollten Sie aber in der Hausordnung auf jeden Fall festschreiben, dass die Haustür bei Dunkelheit geschlossen (nicht: verschlossen) zu halten ist.Änderung der HausordnungIst die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter sie nicht einseitig ändern. Dies ist nur möglich, wenn alle Mieter zustimmen. Änderungen am im Treppenhaus aushängenden Reinigungsplan, der Pflichten aus dem Mietvertrag konkretisiert, sind jedoch im Bedarfsfall zulässig.Anspruch auf HausordnungWohnungseigentümer haben Anspruch auf eine ordentliche Hausordnung. Wird lediglich beschlossen, dass die gesetzlichen Regelungen gelten, kann ein solcher Beschluss von jedem Wohnungseigentümer angefochten werden (AG Berlin – Charlottenburg Az. 73 C 33/16).Sollten Sie Fragen zum Thema Hausordnung haben, wenden Sie sich gern an unsere Vereinsgeschäftsstelle. Muster von Hausordnungen für Mietshäuser und Wohnungseigentumsanlagen sind dort erhältlich.
HWG Kurier Peine
