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HWG Kurier Peine 03/2018

HWG Peine: Mitglieder fragen – Rechtsanwältin Ina Munzel antwortet

HWG Peine: Mitglieder fragen – Rechtsanwältin Ina Munzel antwortet

■ Entlassung aus dem Mietvertrag?Leserfrage: Vor drei Jahren habe ich meine Vier-Zimmer-Wohnung an ein Ehepaar mit zwei Kindern vermietet. Nun hat sich das Paar getrennt, der Ehemann ist ausgezogen und die Ehefrau möchte mit den beiden Kindern in der Wohnung verbleiben. Sicherlich kommt er jetzt in Kürze auf mich zu, weil er aus dem gemeinsamen Mietvertrag entlassen werden möchte. Ich bin mir aber nicht sicher, ob sie alleine die Miete stemmen kann. Wie soll ich mich verhalten? Muss ich den Ehemann und Hauptverdiener aus dem Mietvertrag entlassen, da dieser ausgezogen ist?Rechtsanwältin Ina Munzel:Nein, natürlich nicht! Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich weiterhin bestehen und ist nach wie vor für beide bindend, auch wenn die Ehefrau mit den Kindern nun alleine dort wohnt. Den Mietvertrag kündigen können die Eheleute nur gemeinschaftlich. Ob Sie als Vermieter eine der Parteien aus dem Mietvertrag entlassen wollen ist Ihre Entscheidung. Dies geht nur mit Ihrer Zustimmung. Nur im Falle einer Ehescheidung oder durch eine förmliche Wohnungszuweisung durch das Familiengericht im Rahmen der Ehescheidung der Mieter können die Ehegatten durch übereinstimmende Erklärung das Mietverhältnis umgestalten.■ Erhöhung einer Betriebskostenpauschale?Leserfrage: Der Einfachheit halber habe ich bei einigen meiner Mietverträge eine Betriebskostenpauschale anstatt einer Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Damit wollte ich mir die Arbeit der jährlichen Betriebskostenabrechnung ersparen. Nun habe ich aber festgestellt, dass die Pauschale bei einem Mietverhältnis mittlerweile zu gering ist, sodass ich auf einem Teil der umlagefähigen Kosten sitzenbleibe. Darf ich die Betriebskostenpauschale anpassen?Rechtsanwältin Ina Munzel:Dies kommt ganz darauf an. Sie können die Pauschale grundsätzlich nur dann erhöhen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist (§ 560 Abs. 1 Satz 1 BGB). Fehlt eine solche Vereinbarung so kann die ursprünglich vereinbarte Pauschale nicht angepasst werden. Sollten bei Ihrem Mietverhältnis die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Pauschale gegeben sein, so ist es ganz wichtig, dass Sie in Ihrem Erhöhungsschreiben genau angeben, worauf die Kostensteigerung beruht und wie hoch der Unterschiedsbetrag zwischen den bisherigen und den neuen Kosten ist. Außerdem müssen Sie den Umlagemaßstab angeben. Ihr Mieter schuldet Ihnen dann die Erhöhung vom Beginn des der Erklärung folgenden übernächsten Monats (§ 560 Abs. 2 Satz 1 BGB).■ Mieterhöhung nach tatsächlicher Größe?Leserfrage: Vor sieben Jahren habe ich meine Eigentumswohnung an einen alleinstehenden Herrn vermietet und habe in den Mietvertrag eine Wohnungsgröße von 60 Quadratmetern eintragen. Als ich jetzt das erste Mal eine Mietanpassung vornehmen wollte, habe ich bei Durchsicht der Bauunterlagen festgestellt, dass ich die Wohnungsgröße damals leider ein wenig falsch im Kopf hatte. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche von 65 Quadratmetern. Welche Fläche darf ich nun bei einer Mieterhöhung ansetzen?Rechtsanwältin Ina Munzel:Nach alter Rechtsprechung des BGH musste man sich tatsächlich an die im Mietvertrag eingetragene Größe halten, soweit diese nicht um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Größe abwich. Nach einem Urteil aus dem Jahr 2014 (BGH, VIII ZR 266/14) hat der BGH dieses aufgegeben und demnach festgestellt, dass die Mieterhöhung stets auf der Grundlage der tatsächlichen Größe der Wohnung zu erfolgen hat. In Ihrem Fall ist also die tatsächliche Größe von 65 Quadratmetern maßgeblich. Entsprechende Formulare für ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen sind in unserer Geschäftsstelle erhältlich.■ Kleinreparaturklausel anteilig anwendbar?Leserfrage: In der Wohnung meines Mieters, war die Reparatur eines Rolladengurtes notwendig. Die Kosten betrugen für Lohn und Ersatzgurt 140 Euro. Da der Betrag über der im Mietvertrag vereinbarten Kleinreparaturklausel (100 Euro zzgl. MwSt. pro Reparatur) liegt, verweigert mein Mieter die Zahlung. Ich habe nun vor, ihm anzubieten, die Kosten aufzuteilen, da er ja bis 100 Euro die Kleinreparatur zahlen muss. Oder liege ich da falsch?Rechtsanwältin Ina Munzel:Leider ja. Die Kleinreparaturenklauseln in den Formularmietverträgen sehen vor, dass eine Kleinreparatur einen bestimmten Betrag nicht überschreiten darf. Bei den in unserer Geschäftsstelle erhältlichen Mietverträgen liegt dieser Betrag bei maximal 100 Euro pro Reparatur. Da in Ihrem geschilderten Fall die Einzelreparatur teurer als dieser Betrag war, liegt hier der Definition nach keine Kleinreparatur mehr vor. Demnach können Sie leider keinen Kostenersatz von Ihrem Mieter verlangen, auch keinen anteiligen.

HWG Kurier Peine 03/2018