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Mitglieder fragen – Rechtsanwältin Cornelia Albes-Schäfer antwortet


HWG Kurier Peine 08/2017
Sozialstation Peine
Romy Schlesinger, Immobilien & Hausverwaltung
■ Türdekoration im Mietshaus an Wohnungstür zulässig?

Leserfrage:
In meinem Sechs-Familienhaus hat nur eine Mietpartei an ihrer Wohnungstür ein großes Willkommensschild angebracht, was zusätzlich noch entsprechend der Jahreszeiten und Festtage farbig dekoriert wird. Mit meinem Geschmacksempfinden und dem auch der anderen Mietparteien im Mietshaus ist dieses in keiner Weise vereinbar. Hätte eine nach erfolgloser Abmahnung gerichtliche Klage auf Unterlassung Erfolgsaussichten?

Rechtsanwältin Cornelia Albes-Schäfer:

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Treppenhaus um Allgemeinfläche, die nur unter engen Voraussetzungen Mietern das Recht zur Anbringung oder Lagerung persönlicher Gegenstände erlaubt (zum Beispiel Kinderwagen, Rollatoren, die keine Durchgangsbehinderung darstellen). Anders dürfte es sich bei dem von Ihnen beschriebenen „Dekorationsobjekt“ verhalten. Die Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner dürfte aus richterlicher Sicht als minimal und rein optischer Natur bewertet werden. Anders wäre es bei anstößigen oder sittenwidrigen Dekorationen zu bewerten. Von einer Unterlassungsklage rate ich daher ab.

■ Widerrechtliche Vergrößerung der Terrassenfläche in einer Wohnungseigentumsanlage

Leserfrage: Vor etwa sechs Jahren hat der Wohnungseigentümer der Erdgeschosswohnung unserer Wohnungseigentumsanlage eigenmächtig seine Terrasse dadurch vergrößert, dass er zusätzlich Platten in das Gemeinschaftseigentum (Rasenanlage) verlegte. Nachdem dieser Wohnungseigentümer in der letzten WEG-Versammlung als Querulant nur Schwierigkeiten bereitete, sehen alle anderen Wohnungseigentümer keine Veranlassung, diesen rechtswidrigen Zustand der unzulässigen Plattenverlegung weiter hinzunehmen. Können wir von diesem Querulanten die Entfernung der Platten verlangen?

Rechtsanwältin Cornelia Albes-Schäfer:

Der Anspruch auf Beseitigung dürfte verjährt sein, weil ein solcher Anspruch auf Beseitigung einer nicht genehmigten baulichen Veränderung in der Regelfrist von drei Jahren verjährt. Eine solche Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem die übrigen Wohnungseigentümer Kenntnis von der eigenmächtigen Plattenverlegung erhalten haben. Allerdings besteht das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft fort, die Beseitigung der Platten auf eigene Kosten durchzusetzen. Eine solche Beseitigung müsste Ihr querulantischer Miteigentümer hinnehmen.

■ Betriebskostenumlage nach Hauserwerb

Leserfrage: Vor einem halben Jahr habe ich ein Sechs-Familienhaus erworben. Die von mir gesichteten Mietverträge haben in der Ausfüllung aufgrund unterschiedlicher vorheriger Eigentümer auch eine unterschiedliche Qualität. In einem Mietvertrag ist lediglich formularmäßig vorgemerkt, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Dabei ist lediglich auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1, 2 Berechnungsverordnung verwiesen. Jede Vereinzelung der Betriebskosten und Verteilerschlüssel fehlen. Darf ich die Betriebskosten trotzdem umlegen?

Rechtsanwältin Cornelia Albes-Schäfer:

Eine Umlage der Betriebskosten ist auch in diesem Falle zulässig. Durch die Betriebskostenverordnung (früher: Berechnungsverordnung) ist der Begriff „Betriebskosten“ gesetzlich definiert. Lediglich bei den „sonstigen Betriebskosten“ könnte es Probleme geben, soweit diese nicht im Betriebskostenkatalog aufgeführt sind. Die Rechtsprechung verlangt bei „sonstigen Betriebskosten“ für die Umlegbarkeit die ausdrückliche Aufführung im Mietvertrag.

■ Nutzungsentschädigung bei nicht geräumter Garage

Leserfrage: Der Mieter meines Einfamilienhauses nebst dazugehöriger Garage hat nach erfolgter Kündigung zwar das Haus geräumt, nicht jedoch die Garage, in der noch diverser Hausrat gelagert ist. Ich habe die Übernahme verweigert und möchte bis zum Zeitpunkt der Räumung auch für die Garage Nutzungsentschädigung in Höhe der Gesamtmiete verlangen. Habe ich einen entsprechenden Anspruch?

Rechtsanwältin Cornelia Albes-Schäfer:

Zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hätte Ihnen Ihr Mieter auch die Garage zurückgeben müssen. Zur Annahme von Teilleistungen sind Sie nicht verpflichtet. Die Nutzungsentschädigung bezieht sich daher auf das gesamte Mietobjekt und hängt für den geltend zu machenden Zeitraum auch nicht von einer gesonderten Räumungsaufforderung hinsichtlich der Garage ab.


Vermessungsbüro - Dipl.-Ing. Matthias Gäbler
Volksbank BraWo Immobilien Gmbh
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