■ Fristlose Kündigung möglich?Leserfrage: Eine Mieterin in meinem Dreifamilienhaus in Peine ist mit der Mietzahlung im Rückstand. Im März dieses Jahres ist bei mir gar keine Mietzahlung eingegangen, im April hat sie ordnungsgemäß gezahlt und jetzt ist für Mai nur ein Teilbetrag eingegangen. Ich habe keinerlei Interesse an solch einem Mietverhältnis, bei dem ich so sehr aufpassen muss, dass die Miete auch jeden Monat gezahlt wird. Ich möchte dieses Mietverhältnis so schnell wie möglich beenden. Kann ich ihr aufgrund des Mietrückstands fristlos kündigen?Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist. Oder der Mieter ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der die Miete für zwei Monate erreicht. In Ihrem geschilderten Fall sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung zur Zeit demnach nicht erfüllt. Sie können das Mietverhältnis jedoch ordentlich kündigen, da gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt. Eine Abmahnung sollten Sie jedoch vorausschicken.■ Aufstellen eines Gartenhäuschens in Eigentumswohnanlage erlaubt?Leserfrage: Zu unserer Eigentumswohnung im Erdgeschoss mit Terrasse gehört auch ein Sondernutzungsrecht am Garten. Da sich mittlerweile allerhand Außenspielgeräte unserer Kinder angesammelt haben, würden wir gerne ein kleines Gartenhäuschen aus Holz im Garten aufbauen, um diese dort unterzubringen. Muss ich hierfür eine Genehmigung von den anderen vier Eigentümern einholen?Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Falls das Gartenhaus, das Sie aufbauen möchten, nicht eine völlig untergeordnete Größe hat, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Auch bei einem Sondernutzungsrecht am Garten besteht die Berechtigung, dort bauliche Veränderung vorzunehmen, grundsätzlich nicht. Hierzu wäre nach § 22 WEG eine Zustimmung der Eigentümer notwendig, die durch die beabsichtigte Maßnahme nachteilig beeinträchtigt werden. Sollte in Ihrem Fall durch das Aufstellen des Häuschens der optische Gesamteindruck der Wohnanlage nachteilig verändert werden oder auch einzelne Eigentümer auf andere Weise mehr als ganz unerheblich beeinträchtigt werden, ist deren Zustimmung erforderlich. Sie sollten also bei der nächsten Eigentümerversammlung sicherheitshalber die Zustimmung aller Miteigentümer einholen.■ Wer haftet für geplatzte Wasserleitung?Leserfrage: Mein geerbtes Elternhaus in Uelzen habe ich vor ein paar Jahren an ein Rentnerehepaar vermietet. Das Mietverhältnis läuft völlig problemlos. Nun kam es allerdings während eines Langzeiturlaubes meiner Mieter im März dieses Jahres zu einem Wasserschaden. Und zwar war der Außenwasserhahn bei einem späten Frost gefroren und geplatzt. Aufmerksame Nachbarn haben mich während der Abwesenheit meiner Mieter informiert, dass jede Menge Wasser aus dem Außenwasserhahn läuft, sodass ich zumindest dann reagieren und das Wasser abstellen konnte. Aber wer kommt nun für den entstandenen Schaden auf?Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Ein Mieter hat die Mietsache pfleglich und schonend zu behandeln, sodass Schäden von ihr abgewendet werden. So gehört es zu den Sorgfalts- und Obhutspflichten der Mieter eines Einfamilienhauses, dass vor allem bei längerer Abwesenheit keine Gefahrenquellen für Brand- und Wasserschäden entstehen können: In der Praxis bedeutet dies beispielsweise, dass bei dem Anschluss von Geräten wie dem Geschirrspüler oder der Waschmaschine Vorsorgemaßnahmen zu treffen sind, die einen Wasseraustritt in die Wohnung verhindern. Oder auch, wie in Ihrem Fall, dass bei einer langen Urlaubsreise im Winter die Wasserleitungen entleert werden müssen. Den entstandenen Schaden muss also Ihr Mieter zahlen.■ Was passiert mit Instandhaltungsrücklage bei Verkauf Eigentumswohnung?Leserfrage: Es könnte sein, dass sich meine berufliche Situation demnächst ändert, sodass ein Umzug nach Süddeutschland vermutlich ansteht. Eventuell werde ich dann meine hochwertige Eigentumswohnung in Peine verkaufen. Jetzt kommt bei mir die Frage auf, was eigentlich mit der Instandhaltungsrücklage passiert, die sich in den letzten Jahren aufgebaut hat.Rechtsanwältin Albes-Schäfer: Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht die Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über. Sie können also im Falle des Verkaufs von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die anteilige Auszahlung der auf Sie entfallenden Instandhaltungsrücklage an sich verlangen. Je nachdem, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, kann sich dadurch der Kaufpreis Ihrer Eigentumswohnung erhöhen. Denn zum Wert der Immobilie als solcher kommt der Wert der Instandhaltungsrücklage hinzu.
HWG Kurier Peine 06/2018
